最近我们到盘龙城经济开发区，对民营企业武汉佳海房地产开发有限公司开发、建设和管理的园区：佳海都市工业城进行了联合调研，感到其开发理念、运作模式，对于全市产业园区开发建设有借鉴意义。
　　一、创新企业发展理念，建设“产—城”一体的工业城
　　佳海房地产开发有限公司，创建于1993年，是一家集房地产开发、商品房销售、物业管理、工程监理、装饰设计于一体的民营股份制企业。现有员工200余人，其中各类中、高级专业人才50余人，拥有4个二级公司。先后在汉开发了国际青年大厦、银海公寓、碧波公寓、柏林公寓、佳海华苑、佳海茗苑等商品住宅房地产项目，累计开发面积达20万平方米，得到了市场的认可和社会好评。在长期的商住楼开发中，佳海公司感到这一领域竞争日趋激烈，市场空间日趋狭小，产生了向产业房地产拓展的想法。2003年他们成立5个调查组，重点对我市纺织服装行业进行了为期一年的市场调研，发现昔日辉煌的汉派服装业面临许多困难，特别是多数小规模的服装企业，无自有厂房，租房生产，条件较差。同时他们看到，无论在西方发达国家还是我国东部沿海城市，城区中心发展服务业，市郊发展工业，是最合理、高效、经济的产业布局模式。制造业企业搬出城区中心是大势所趋，在郊区建设工业城，为搬迁企业提供厂房和物业管理完全符合城市发展规律、符合产业政策，也符合企业自身发展的根本利益。看准这一潜在市场，佳海公司决定把长期从事房地产开发所积累的经验、形成的综合实力和管理思路，与产业园区开发和建设紧密结合、与发展我市制造业特别是服装业紧密结合、与郊区低廉的地价和广阔空间等优势紧密结合，投资建设佳海工业城，进军工业房地产开发领域。
　　一是进行战略投资，着眼长远追求规模效益。佳海都市工业城是一个规模化发展的产业园，由佳海公司独立投资。规划建设面积2200亩，总投资近22亿元，总建筑面积约150万平方米，可容纳中小型企业400余家，建成后可为社会提供近4万个就业岗位，实现年产值20—30亿元，年贡献税收约4亿元。
　　二是以小求大，着力形成产业集聚效应。为中小企业特别是小型服装企业服务，引导中小企业特别是小型服装企业投资创业，以此形成产业集聚的放大效应，是佳海工业城开发建设的显著特点。佳海都市工业城规划面积中，有1800多亩是服装产业区用地，占80%以上，而且多数产业用地建设制造业厂房，厂房以1200平方米—3000平方米的小面积为主，按照中小企业需求设计建设，总建筑面积达到90万平方米。佳海公司在工业城招商工作中，把服装产业作为中小企业特别是中小服装企业主要销售对象。工业城基本服务围绕服装生产经营需求展开，形成了服装产业扎堆效应。自2004年5月开工至今，已完成建筑面积约40万平方米，已与汉正街小商品市场中的150多家服装企业签订了厂房销售协议，迎来武汉新卓越服饰、依姿耐尔服饰等首批企业的正式入驻，今年将有近100家服装厂搬迁投产。华中地区目前建设中规模最大、专业性最强的服装产业园区已具雏形。
　　三是“产—城”一体，科学选址，高度复合多种功能。佳海都市工业城选址机场路沿线城镇带，距天河国际机场7公里的宋家岗工业园，距市中心15公里车程，能最大限度地方便中小企业产销衔接。工业城在规划设计中打破“产—城”分离的传统空间结构，以产业发展为基础，将产业空间与生活游憩空间有机结合起来，开发建设了服装产业区、综合商业区、服务业办公区、居住区、旅游区等五大功能区，在工业城中实现了产业、商业、研发孵化、生活居住、游憩等多种功能高度复合。
　　二、创新开发模式，突出企业在工业城开发中的主体地位
　　在开发、建设、管理上，佳海都市工业城改变过去政府主导园区开发的做法，实行由具有一定规模实力和开发资质的民营企业进行战略投资，全面主导园区开发、建设和管理。
　　在佳海都市工业城，民营企业在工业城开发建设中充分享有自主权。土地开发、建设完全由佳海房地产开发有限公司主导。工业城由公司委托上海同济大学建筑设计院设计；征地拆迁以佳海公司为主，按有关政策市场化方式进行；建筑施工由佳海公司按照政府统一规划实施；水、电、路等配套设施建设，佳海公司唱“主角”；工业城招商由佳海公司自主进行，已组织多次招商活动；工业城物业管理由佳海公司提供；工业城的部分社会管理职能也由佳海公司组织。企业是佳海都市工业城开发、建设和管理的真正主体。
　　三、完善综合配套，企业主导形成良好的园区发展环境
　　佳海都市工业城实行的是由成熟房地产开发企业主导的园区配套模式。佳海公司既进行战略投资、主导园区开发建设，也凭借实力提供特色服务，进行园区管理，提供综合配套。
　　一是企业主导完善生产、服务体系，形成园区完备的产业链。佳海都市工业城以生产、生活、生态的有机融合为主要目标，将生产、销售和开发融为一体。佳海公司通过对园区企业生产经营各个环节的服务和支持，进一步提高入园企业的创新能力和质量水平；通过建立园区内部产品质量监督体系、行风监督体系，进一步提高企业的竞争水平与竞争意识。生产企业从购买厂房、进入服装产业区开始，即融入完整的服装产业链条。除生产以外，他们在整个园区内设置贯穿其中的商业街，同时辅以“采购旅游一体化路线”的巧妙组织，营造产销一体的高效率市场模式。在服装产品销售环节，工业城综合商业区建有16万平方米多元化的交易场所和品牌展厅、名牌街、商业街，还将定期组织服装展示会、订货会，营造了园区商业流通、产品展示的良好条件，形成国内外服装的采购基地，最终实现与国际接轨，进行连锁、连展、连销。在服装产品研发环节，服务业办公区承担孵化、研发职能，市科技局在此设立了品牌孵化器，佳海公司设专区引进高水平的服装设计事务所、权威产品检测中心，并与东西湖职业技术学校（国家级）签订了为园区生产企业合作培训员工的协议。
　　二是企业凭借实力提供特色融资服务，营造良好的创业投资环境。在十多年的房地产开发中，佳海公司企业不仅自身实力壮大，更与银行建立了良好的资信关系。佳海公司充分发挥这一优势，与农行、中信实业银行、交行等商业银行合作，为入园企业购买工业厂房提供了按揭服务，为一些实力较差的中小企业减轻了在原始积累、企业初级发展阶段资金不足的困难，让企业低成本、低门槛进驻，已为入园企业提供按揭1亿多元，这不仅在全国开发园区建设中不多见，在银行业中也是政策上的突破。同时佳海公司运用长期进行物业管理的经验，科学进行工业城管理。并着手引进律师事务所，提供法律服务，准备组织园区企业成立行业协会，实行自律管理。佳海以实力为基础提供的系列特色服务创造了较好的创业环境，实现了对工业城的有效管理。
　　三是生产、生活、生态并重，完善生活、旅游配套功能。佳海公司根据企业的不同需求，建造了不同档次的住宅小区、公寓、度假别墅，为投资者和员工提供不同层次的商品住宅，具备了良好的居住职能。他们还利用盘龙城的旅游资源，打造工业经济旅游新模式，使工业城旅游区贯穿工业城的南北中央景观道，东接盘龙湖水域休闲旅游带，南到盘龙城遗址，形成了产业旅游、购物旅游、滨湖休闲游的旅游特色。
　　四、服务市场主体，区委、区政府积极为工业城开发建设办实事、解难事
　　黄陂区委、区政府加强宏观指导，对佳海公司放手支持，是佳海都市工业城健康发展的重要条件。区委、区政府抓住机遇，大力引资，引导佳海公司按照整体规划，科学选址，是这一项目落户盘龙城的关键。引进成功后，区委、区政府提出，经济发展区建设要“三看”：全区看盘龙城，盘龙城看宋家岗工业园（佳海工业城所在园），宋家岗看佳海。在工业城用地问题上，在市有关部门支持下，对佳海工业城实行了计划用地保证优先供应，调剂存量土地保证供应，好的开发项目争取省市支持一项一报等政策，最大限度地保证了佳海都市工业城的土地供应。在佳海工业城开发建设、运作管理方面，主动让企业当“主角”，支持佳海公司搞好工业城开发建设。自身则在统筹协调、搞好服务、为开发企业排忧解难中演“重头戏”，帮助佳海公司解决城市规划、土地供应、水电配套等方面存在的问题，为佳海都市工业城快速发展创造了良好条件。
　　佳海都市工业城实行的政府规划、企业运作、打造产业集聚新园区的开发模式在实践中实现了“多赢”：佳海公司通过在全国创造性地对佳海都市工业城的综合开发建设，拓展了发展领域和空间，进一步树立了良好形象；进入工业城的企业，通过佳海公司提供的融资等各项服务平台，以较低的成本，拥有了属于自己的厂房，解决了过去长期困扰自身发展的贷款难、担保难、发展空间不足等问题，为规模扩张创造了条件。目前已入园企业都敢于投入，高标准装修厂房，购置生产设备；政府通过支持民营企业进行园区开发，有效地盘活了土地等存量资源，聚集了企业，推动了产业集群发展，赢在推进城乡统筹、经济发展和促进就业。
　　通过对佳海都市工业城的调研，我们有以下几点启示：
　　1、产业园区开发建设应该让规模企业唱“主角”，引入民营企业等多种市场主体市场化运作。企业最了解企业，企业最接近市场。佳海工业城的开发说明，过去由政府及其部门承担的产业园区开发建设任务，完全可以由像佳海公司这样的具有一定规模和资质的企业主导进行。在园区开发中完全可以引入包括民营经济在内的各种市场主体，全面推进开发区和各类园区建设。
　　2、园区开发必须高标准规划、高水准服务，引进战略投资者是关键。佳海工业园开发建设成功主要得益于高标准制定实施开发区和产业园区规划、高标准提供全方位服务。而黄陂区成功引进佳海公司这样的战略投资者是佳海都市工业城发展的关键。
　　3、党委政府应在经济发展中摆正位置，求真务实，敢于创新。在经济发展中，党委、政府要充分发挥企业作用，让企业这个重要的市场主体当“主角”，唱“大戏”，让市场归位。党委政府在加强对经济工作的领导上要解放思想，勇于创新，研究新方法，创造新模式。要千方百计帮助开发企业排忧解难，解决实际问题，服务企业，创造发展环境，形成有利于发展、有利于创业、创新、创造的氛围。